優(yōu)秀設(shè)計(jì)師
臨城、英雄的故土，鐵道游擊隊(duì)的家鄉(xiāng)。爬火車、繳敵資、弛聘疆場、快意恩仇，王強(qiáng)更是老韭菜心目中的英雄，這也是我出門在外唯一還在炫耀的資本了。
出于對臨城紅色革命的敬仰，臨城的一舉一動我們格外關(guān)注。之前在市中老城的棚戶區(qū)改造盤點(diǎn)中曾經(jīng)說過：始于2011年的棚改熱潮讓棗城的老少爺們徹底的振奮了一把，遍地拆遷，處處棚改，仿佛一夜之間棗城就會變成比肩北上廣的中京市。繁花似錦、紙醉迷離！
新華街、站前、燕山國際ABCD、燕山公館、九龍城，天山棚改等手指一揮幾萬群眾即可告別老破舊的茅草屋，住上寬敞明亮的樓房。
最后新華街用了8年時間臨城群眾終于上房，天山社區(qū)亦是如此。燕山公館、九龍城相繼爛尾，民國風(fēng)情街項(xiàng)目至今下落不明........
時間是最好的鎮(zhèn)痛藥，高房價(jià)更是眾爛尾樓盤的救命財(cái)神！市中的東湖龍城活了、新城的東方一號活了，臨城的燕山公館也活了，沉睡良久的九龍城也在蘇醒。
棚改是實(shí)現(xiàn)城市更新的重要方式，也是改善老區(qū)群眾居住環(huán)境的唯一手段。2011年的棚改沖動更像一個不符合市場規(guī)律的任務(wù)罷了，過程是慘烈的，但結(jié)果是美好的。群眾因拆遷最終實(shí)現(xiàn)了生活環(huán)境的改變，城市面貌也煥然一新。走過燕山路倒是有大城市的感覺了。
閑來無事今天就對革命圣地臨城做一次棚戶區(qū)改造的探討分析：
我們從韭菜群獲取了2020年度薛城區(qū)的保障性住房項(xiàng)目表：
①投資7.2億的潘莊新村
②投資3.53億的天山路二期棚改
③投資24.48億的西小莊棚改
④投資22.01億的四里石一期
⑤投資15.95億元的臨山棚改
⑥投資40.21億的曹沃、東巨山等5個村棚改項(xiàng)目
總投資113.38億，涉及老城區(qū)新城區(qū)角角落落。我們今天就簡單做一下盤點(diǎn)，畢竟許多人在關(guān)心。
01?
潘莊新村
為加快推進(jìn)棗莊鐵路物流園建設(shè)，為項(xiàng)目建設(shè)騰出發(fā)展空間，我們拆遷了項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的潘莊村、西楊莊村兩個行政村以及部分袁河村，住戶約1080戶，房屋1241套。為滿足拆遷區(qū)域群眾住房需求，我區(qū)在位于疏港路西側(cè)的地塊，規(guī)劃建設(shè)了總投資7.2億元的潘莊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。為確保項(xiàng)目順利推進(jìn)，我們創(chuàng)新融資模式，與中電建集團(tuán)達(dá)成合作意向，采取PPP模式建設(shè)，項(xiàng)目占地面積13.3萬㎡，總建筑面積25萬㎡，由46棟建筑物組成（其中多層26棟，高層16棟），配套建設(shè)有社區(qū)服務(wù)中心、幼兒園等。
以上信息可以看出早在18年即已啟動潘莊新村建設(shè)，目的就是為建設(shè)棗莊港騰出空間，總投資7.2億，目前該項(xiàng)目在穩(wěn)步推進(jìn)。
02?
西小莊
西小莊城南最后一塊待開發(fā)的土地，先后與恒大集團(tuán)、華宇集團(tuán)、德圣地產(chǎn)傳出緋聞，大都不了了之。
之前爆出的華宇集團(tuán)相關(guān)資料顯示：
①西小社區(qū)城中村區(qū)域改造項(xiàng)目情況報(bào)告：
基本情況：拆遷居民2637戶，涉及房屋3370套，人口7850人。
面積：拆遷區(qū)域占地1400余畝，安置需230畝，剩余1170畝
安置計(jì)劃：安置回遷房約2539套，建筑面積約45萬平方米
項(xiàng)目總投資約18.5億
②薛城區(qū)西小莊棚戶區(qū)改造合作協(xié)議書
安置房計(jì)劃：2558套，約40.1萬平方，投資約19億（同棚改摸底調(diào)查基本一致）
商品房開發(fā)部分：建設(shè)規(guī)模73.1萬平方，投資約41億。
總投資約60億
擬定投資方：重慶凱康實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司
以上便是西小莊與華宇集團(tuán)的故事
之前傳出的恒大的西小莊項(xiàng)目規(guī)劃圖，涉及八大區(qū)域，并有幼兒園及廣場，沿河綠化風(fēng)水俱佳，隨著恒大集團(tuán)在老城市中遭遇滑鐵盧，再涉及薛城西小莊是否還有可能？
是啊！恒大都不敢單挑西小莊！多么硬核的任務(wù)啊。
去年，棗莊住建局公布了2020年度的棚改清單，西小莊赫然上榜，也是薛城唯一在冊的棚改項(xiàng)目。
山雨欲來風(fēng)滿樓，西小莊雖沒有開始，但我們相信已經(jīng)在路上了！
03?
四里石
四里石位于光明大道南、泰山路東，高速口旁城市主軸線上，地理優(yōu)越性不言而喻，傳言拆遷的消息日甚一日。
春節(jié)前薛城區(qū)政府就凍結(jié)了薛莊和四里石的一切建筑活動，為棚改做準(zhǔn)備，四里石也在五大棚改之列，拆遷概率較高。
04?
薛莊
項(xiàng)目庫中投資15.95億的臨山片區(qū)便是臨山公園北鄰的薛莊村了，該村補(bǔ)償方案已出，已是鐵板釘釘之事了。
我們上文已經(jīng)介紹安置地點(diǎn)：黃河路北側(cè)、德仁路西側(cè)、茂源路東側(cè)、濱河路南側(cè)。
我們從韭菜群獲取的安置區(qū)域效果圖可以看出，安置區(qū)共分為四個地塊的技術(shù)指標(biāo)可以看出地塊三、四（北區(qū)）建筑密度為24%，而地塊一、二（南區(qū)）建筑密度為17%且毗鄰黃河路，和29中一路之隔，我們認(rèn)為南區(qū)價(jià)值性更高。
原址將會是部分用于臨山公園的改擴(kuò)建，部分商業(yè)開發(fā)，具體規(guī)劃敬請期待！
05?
曹沃和東巨山
曹沃因棗莊學(xué)院遷建于此而聞名于中京市，江湖傳言曹沃男青年媳婦隨便挑，畢竟是未來的“王老五”！目前因世紀(jì)大道的建設(shè)進(jìn)行了部分拆遷，安置點(diǎn)未定，但我們認(rèn)為安置于教師公寓東側(cè)可能性較大，并且可能會與整村拆遷一塊進(jìn)行安置房建設(shè)。
壹號院東臨地塊與去年12月份由市財(cái)政局下屬的拓宇置業(yè)拿下：
地塊一規(guī)劃指標(biāo)：
該地塊出讓面積82614平方米 或 約124畝，
1.0＜容積率＜2.1
建筑密度：25%，綠地率≥35%
地塊二規(guī)劃指標(biāo)：
該地塊出讓面積24649平方米 或 約37畝，
1.0＜容積率＜1.5
建筑密度：28%，綠地率≥35%
兩塊地整體轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)4.19億，約260萬/畝，按最高容積率計(jì)算樓面價(jià)約1990元/平方
該地塊將用于教師公寓建設(shè)，參照壹號院的多層價(jià)格加上大學(xué)教師群體的信仰，該片區(qū)房價(jià)不可估量！
隨著棗莊學(xué)院建成招生搬遷完畢，城南發(fā)展熱度較高，因此曹沃拆遷動力充足，時機(jī)成熟。
我們多次說過新城的居住核心區(qū)是在文體中心附近，東靠巨山南鄰張山，猶如置身原生態(tài)的森林公園之中。
上圖既是西巨山的回遷房項(xiàng)目，已經(jīng)建設(shè)完成等待回遷，參考二號院小高層近萬元的單價(jià)看，該回遷小區(qū)未來價(jià)值不菲。
因此看位于東南方向不遠(yuǎn)的東巨山村的拆遷改造工作時機(jī)成熟，拆遷動力很高。前段時間據(jù)韭菜群爆料該村已經(jīng)進(jìn)行摸底測量工作了。拆遷完畢必然會打通長江路至長白山路。該片區(qū)在巨山之南風(fēng)水寶地未來價(jià)值性不可估量。
天山棚改即將迎來一期回遷，二期續(xù)建不在討論。
總結(jié)
拆遷的動力是什么？我們認(rèn)為必須帶來社會效益及經(jīng)濟(jì)效益，我們更愿意相信2011年的棚改大躍進(jìn)更多的是出于社會效益的考慮，全國都在搞。如今再看這些棚改更多的是市場環(huán)境下的經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使！
我們知道新城實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)均價(jià)已過萬元，薛城城南起價(jià)已過7000元/平方。隨著薛城市駐地首位度的持續(xù)提升，微山及市中、山亭、嶧城的優(yōu)質(zhì)
韭菜會源源不斷的支援前線。
若如這波棚改順利完成，薛城老城的城市面貌必會煥然一新，老區(qū)群眾的居住環(huán)境也會發(fā)生翻天覆地的改變。
我們更希望政府重點(diǎn)推動站前廣場及民國風(fēng)情街項(xiàng)目。畢竟是鐵道游擊隊(duì)英雄們戰(zhàn)斗過的地方，更是臨城對外展示形象的窗口。（完結(jié)）
注：部分照片來源于微游棗莊
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